Kupno domu od dewelopera – poradnik krok po kroku

Dostrzegasz korzyści płynące z wyboru oferty dewelopera. Chcesz zamieszkać w domu, bo cenisz sobie prywatność i dostęp do ogródka. Czy wiesz jednak, jak wybrać firmę deweloperską? Zobacz, jak krok po kroku przygotować się do zakupu domu od dewelopera.

Krok pierwszy – sprawdzenie firmy deweloperskiej

Zakup domu to poważna inwestycja – warto mieć pewność, że wybrana firma deweloperska to solidny partner. Jak sprawdzić firmę deweloperską? Aby można było uznać dewelopera za godnego zaufania, powinien on:

• Legalnie działać na polskim rynku. Jeżeli deweloper działa w formie spółki, to warto sprawdzić go w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS).
• Należeć do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. To organizacja branżowa zrzeszająca deweloperów z całej Polski. Deweloperzy należący do PZFD działają etycznie i zdobyli zaufanie swoich klientów.
• Mieć na koncie realizacje. Doświadczenie w branży deweloperskiej jest kluczowe dla powodzenia inwestycji.

Gdzie szukać informacji o deweloperze? Zacznij od strony internetowej przygotowanej dla inwestycji, która Cię zainteresowała. To właśnie tam znajdziesz podstawowe dane, w tym choćby numer KRS.

Krok drugi – zapoznanie się z prospektem informacyjnym

Standardem jest, że firma deweloperska rozpoczyna sprzedaż nieruchomości, których budowa dopiero ruszyła. Mimo że przyszły dom możesz obejrzeć jedynie na wizualizacji, to inaczej jest z informacjami – deweloper ma obowiązek udostępnić każdemu klientowi prospekt informacyjny. To dokument, którego lektura jest obowiązkowa – udziela on odpowiedzi na wiele pytań dotyczących budowanej nieruchomości.

Z prospektu informacyjnego można dowiedzieć się choćby:

• Jakie doświadczenie ma deweloper. Firmy deweloperskie mają obowiązek zamieścić przykłady zrealizowanych już inwestycji.
• Jak chronione są środki nabywców. W prospekcie informacyjnym powinna znaleźć się informacja o rodzaju rachunku powierniczego, z którego korzysta deweloper (rachunek otwarty lub rachunek zamknięty).
• Jaki jest planowany termin zakończenia prac budowlanych. Prawidłowo przygotowany dokument zawiera informacje o harmonogramie prac.
• Ile będzie kosztować dom jednorodzinny i jaka będzie jego powierzchnia użytkowa.
• W jakim terminie zostanie podpisana umowa przenosząca własność.

Z uwagi na to, jak ważny jest prospekt informacyjny, jest on nie tylko udostępniany klientowi do wglądu – stanowi też załącznik do umowy deweloperskiej.

Krok trzeci – podpisanie umowy deweloperskiej

Jeżeli znajdziesz ofertę idealnego domu jednorodzinnego, to czas na podpisanie umowy deweloperskiej. Dla tej umowy została zastrzeżona forma aktu notarialnego – przy jej podpisywaniu musi być obecny notariusz. Aby chronić nabywców nieruchomości, które pozostają w budowie, umowa deweloperska musi zawierać informacje wskazane w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Niekiedy zawarcie umowy deweloperskiej może być poprzedzone podpisaniem innej umowy – chodzi tu o umowę rezerwacyjną. Na to rozwiązanie możesz zdecydować się również Ty, jeżeli potrzebujesz więcej czasu na podjęcie decyzji lub planujesz kupić wybrany dom jednorodzinny dzięki finansowaniu uzyskanemu z banku. W drugim przypadku umowa rezerwacyjna najczęściej jest wymagana jako załącznik do wniosku o kredyt hipoteczny – po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej należy dostarczyć umowę deweloperską.

Krok czwarty – odbiór techniczny domu

Na odbiór techniczny domu możesz czekać kilka lub kilkanaście miesięcy – okres oczekiwania zależy od etapu, na którym kupisz nieruchomość. Czym jest odbiór techniczny? To po prostu sprawdzenie, czy zakupiony dom jest zgodny z podpisaną umową deweloperską, a prace zostały wykonane w zgodzie ze sztuką budowlaną.

Nie ma przeszkód, aby osobiście dokonać odbioru zakupionego domu jednorodzinnego. Nie jest to jednak rozwiązanie rekomendowane, jeżeli nie masz wiedzy z zakresu budownictwa. Wówczas łatwo przeoczyć niedociągnięcia, np. brak spadku na balkonie czy pęknięcia przy oknach. Czy można tego uniknąć? Owszem.

Dokonanie odbioru technicznego nieruchomości możesz zlecić firmie, która specjalizuje się w takich pracach. Przewagą tego rodzaju firm jest nie tylko zatrudnianie fachowców, ale również posiadanie specjalistycznego sprzętu (np. kamery termowizyjnej).

Krok piąty – podpisanie umowy przenoszącej własność

Umowa deweloperska to dwustronne zobowiązanie – deweloper zobowiązuje się przenieść na nabywcę (a zatem Ciebie) prawo własności domu po jego wybudowaniu, a nabywca (czyli Ty) na zapłatę ustalonej kwoty. Właśnie dlatego po odbiorze nieruchomości czeka Cię jeszcze jedna czynność, czyli podpisanie umowy przenoszącej własność.

Dla umowy przenoszącej własność charakterystyczne jest to, że:

• Ma ona formę aktu notarialnego. Umowę przenoszącą własność – analogicznie jak umowę deweloperską – strony podpisują w obecności notariusza.
• Podział kosztów jej sporządzenia strony ustalają między sobą, jednak zwyczajowo ten koszt spoczywa po stronie Nabywcy.
• Stanowi ona podstawę do założenia księgi wieczystej. Nabywca domu zostanie ujawniony w niej jako właściciel.

Chociaż formalności związanych z zakupem domu od dewelopera jest sporo, to nie trzeba mierzyć się z nimi samodzielnie. Nabywcy na każdym etapie mogą skorzystać ze wsparcia specjalistów, np. prawnika czy inżyniera budownictwa.